האם יש בועת נדלן? 

האם מחיר הנדל"ן גבוה היום? האם יש בועה? לאחרונה שואלים אותי הרבה על נדל"ן ומחירי הנדל"ן. אז הנה התשובה, נכון לנובמבר 2012.

ברגע שיותר משלושה אנשים שואלים אותך על נדל"ן (אני לא קבלן, רק מתעסק בהשקעות), נהג המונית מספר לך על דירה שניה שהוא קנה השנה, וענבל אור מופיעה בטלויזיה פעם ביום, תתחיל להיזהר.

אני בעד נדל"ן. אני חושב שנדל"ן היא הזדמנות השקעה אדירה, ומאמין שמי שמתחיל בהשקעות, כדאי שיתחיל בדירה, ואז יעבור לשאר ההשקעות.

הסיבה המרכזית שאני תומך בקניית נדל"ן להשקעה, גם אם זו דירה למגורים עבורך, היא שבשונה מרוב ההשקעות, אנשים עושים שיעורי בית אמיתיים לפני רכישת נדל"ן. אין תחליף לעבודת רגליים ויציאה לשטח. אתה משווה מחירים, בודק את הנכס, נעזר באנשי מקצוע - עו"ד, שמאי, מתווך, שיפוצניק. ובפועל עושה הרבה כדי להקטין את הסיכון בעסקה.  מרכיב אי-הודאות בעסקת נדל"ן קטן יותר כאשר עושים את שיעורי הבית היטב.

ובכל זאת, אני חושב שנכון להיום יש בועת נדל"ן (באזורים מסוימים בנכסים מסוימים). על פי גוגל טרנד, לזיהוי מגמות על פי חיפוש באינטרנט, הביטוי "נדל"ן להשקעה" הגיע לשיא של 5 השנים האחרונות במאי 2012.  הביטוי "דירה להשקעה" הגיע לשיא של 5 שנים באוקטובר 2012.

ועוד קצת סטטיסטיקה לתמוך בהשערה שלי:

בארה"ב נדרשות 60 משכורות לרכישת דירה

בשבדיה נדרשות 30 משכורות לרכישת דירה

בישראל בשנת 2007 נדרשו 88 משכורות לרכישת דירה

בישראל בשנת 2011 נדרשו 145 משכורות לרכישת דירה

לקיחת משכנתאות

שוק המשכנתאות קפץ באוגוסט 2012 ל-6 מיליארד ביחס ל-3 מיליארד בחודש ינואר 2012.

בקיצור, השוק חם, רותח אש. אני ממליץ לא לגעת. ולגבי שאלת השאלות: אז מה כן אפשר לעשות? התשובה היא יש ניירות ערך - מניות ואגרות חוב. נכון להיום יש הרבה הזדמנויות בניירות הערך, בארץ ובעולם.

פעם מחירי הנדל"ן גבוהים מדי ופעם מחירי ניירות הערך גבוהים מידי. צריך לדעת לחפש את ההזדמנויות.

איך עושים את זה? מה שצריך זה השכלה פיננסית מעשית.

אחרית דבר, שנת 2019:

המצחיק שלמרות שכתבתי את זה, בין השנים האלה רכשתי עוד 3 נכסי נדל"ן. 

בארץ ובעולם.

אז מה? אז לפעמים יש בועות שמתקיימות לצד הזדמנויות:

דירות יוקרה, או כאלו שנמכרות במחירים מופקעים, מאלו צריך להזהר.

לעומת זאת, אם התשואה עדיין עומדת על 4% אז יש על מה לדבר.

למה?

- ביחס לחלופות ההשקעה האחרות, זה טוב. ותמיד חייבים להמשיך ולהשקיע

-  בנדלן נהנים פעמיים: שכה"ד + עליית ערך

בקיצור,

הכל עניין של מידה ופרספקטיבה.

ארנון